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外媒中国楼市回落才刚刚开始

发布时间:2021-01-25 10:14:10 阅读: 来源:结构钢厂家

外媒:中国楼市回落才刚刚开始

英国金融时报刊载瑞银独立经济顾问乔治?马格努斯的文章称,中国房地产业正处在衰退之中。乔治?马格努斯认为,中国楼市的回落刚刚开始。“房地产市场的衰退已经开始,但销量和价格仍未跳水。房价和地价自2013年底以来不断下跌,并且仍有下跌空间。”以下是其文章全文:  乐观主义者坚称,中国房地产业正在经历与前几次房地产市场回落类似的“调整”。但更清醒的看法是,由于影子银行助长了过度建设、推高了杠杆,此次的市场回落将更加严重、更加系统化。过去15年,中国一直以房地产和建设投资拉动经济增长,眼下中国大概正处在这一增长模式的尾声的第一阶段。金融市场的定价未能充分反映出其后果。

房地产投资占中国资本投资的25%、国内生产总值(GDP)的13%,再加上钢铁、水泥、建筑机械和建材等相关行业的投资,占GDP的比重可达16%左右。  房地产是中国增长模式的重中之重,如果该行业的投资增长从20%降至10%,那么中国经济增长率将下滑约两个百分点。对经济增长的一连串向下修正目前并未完结。  尽管存在结构性供应过剩、房地产市场的衰退已经开始,但销量和价格仍未跳水。房价和地价自2013年底以来不断下跌,并且仍有下跌空间,但家庭部门被迫抛售导致房价和地价崩盘的可能性不大。家庭部门的杠杆和抵押贷款的贷款价值比(LTV)较低,购房者必须拿出很大比例的首付.  长期供应过剩  然而,长期的供应过剩是无法掩盖的。城市住房完工率仍远远超过拥有城镇户口居民的有效需求。未售住房存量急剧增加,总体空置率猛增至20%左右,与此同时建设指标呈现全面的量价齐跌。  尽管一线城市普遍出现房地产市场走弱的趋势,但这种趋势在所谓的三四线城市表现得最为明显。三四线城市占住房建设量和销量的近70%,占住房投资的近60%。在许多三四线城市,住房存量大约增至月销量的15倍至30倍。  此外,住房与商业地产、影子银行与活跃的信用创造之间的复杂联系,对金融体系的稳定构成了风险。商业银行的直接房地产贷款占到银行资产的约五分之一,但银行的所有贷款或许有一半都是以房地产和土地作为抵押品。  无处可去的家庭部门存款,使得银行能够免受突发流动性危机的冲击,但银行将面临资产质量方面的问题。建筑相关企业,房地产融资额较高、负债累累的国企,以及地方政府,在偿债方面存在较大风险。  银行还是影子银行业的主要金主和中介。由于传统的银行放贷受到诸多限制,影子银行业在短短几年时间里发展壮大为一个规模近40万亿元人民币(合6万亿美元)的产业,相当于GDP规模的一半。借款方主要为房地产业以及煤钢等重工业,散户通过购买理财产品,得到了远高于银行存款利息(存款利率受政府管制)的收益。  影子银行业朝着政府提出的金融自由化目标开辟出一条路来,然而监管机构开始担心,会爆发影响稳定的各种风险。这些风险源自过度的信用创造、借款人承受的不断加大的压力、以及因煤炭和房地产资产价值下跌而愈演愈烈的违约潮(迄今为止大部分违约都得到了纾困).  暗中的刺激  尽管政府嘴上说应当让市场力量发挥更大作用,但随着房地产市场回落势头渐强,政府已开始在暗中采取行政刺激。  已宣布的举措包括:有针对性地降低存款准备金率;采取行动压低银行间利率,放松房地产购买和开发条件;加快财政支出以及棚户区改造和铁路建设投资。尽管这些举措正在帮助中国经济在今年年中企稳,但政府眼下越是努力阻止房地产市场回落,未来的经济和金融风险就越大。  金融市场的定价还未反映出中国长期房地产繁荣的终结。无论采不采取短期的权宜举措,建筑业都将不再引领GDP的增长(尽管仍将对GDP增长构成支撑)。建筑业还必须解决供应过剩和杠杆问题。另一方面,新出台的法规将影响土地清理、人员安置以及农地保护,建筑业必须做出调整以适应新法规。  这波市场回落结束之前,至少会出现几个季度的信贷与GDP之比下滑、房地产销售和交易萎缩、非金融部门去杠杆化、以及违约事件增多。显然,这一过程才刚刚开始。

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