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卖不上价租不出去商铺投资需谨慎

发布时间:2021-01-07 17:33:44 阅读: 来源:结构钢厂家

摘要: 随着限购不断升级,商铺这种产品不断被端上桌面:不限购、不限贷、不要房票……似乎吸引力很大。然而,大家如果到街上走走看,贴着“旺铺招租”的纸条比比皆是。即便是小区底商,经常是一夜之间,超市变发廊、发廊变足疗。曾经号称一铺养三代的商业地产,现在是怎么了?

随着限购不断升级,商铺这种产品不断被端上桌面:不限购、不限贷、不要房票……似乎吸引力很大。然而,大家如果到街上走走看,贴着“旺铺招租”的纸条比比皆是。即便是小区底商,经常是一夜之间,超市变发廊、发廊变足疗。曾经号称一铺养三代的商业地产,现在是怎么了?

租不上价也卖不上价,这样的房子很尴尬

商铺投资的回报,主要在于租金,溢价出售为辅助。毕竟商铺不是住宅,它的核心用途就是出租,如果连租金都没有,更不要说溢价了。

问题是,现在的境况就是租不上价,更卖不上高价。即便是在房价高速上涨,交易火爆的背景下,商铺依旧呈现一种不温不火的状态。

中国商业发展报告数据显示,目前实体店铺的严重过剩,且大量在建。日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米,香港地区约为1.5平方米。但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已超过了2平方米。

这就会形成一种恶性循环:商铺再便宜,也基本跟住宅持平;总价在那摆着,业主要想回本盈利,就要收取较高的租金;但是商铺过剩、居民消费力不足,租不出去,或者空置期过长,都无法带来有效的租金回报,甚至无法抵扣按揭。

业主不堪资金压力,谋求出售,商业地产税费高,大约占到转让价格的20%左右,无论哪方承担,业主到手的钱都会打折扣。

而且,近来开发商流行做商铺,新建小区外围基本上都是底商,商铺供应量进一步增加,未来,上述恶性循环只会更糟糕。

市中心游移不定,规划一变全完蛋

有人说,你看商业中心的小铺,买的时候也不贵,现在特别火爆,根本不愁空置。

问题在于,这种旺铺往往都是在商业中心形成规模前就持有的。

新建的商业中心,好地段、好楼层、真正的旺铺多是开发商自持,没有投资者什么事儿。

对外销售的一般是住宅底商或者商业街铺,处于消费层次的最底层,档次难以拔高。不信就去城市中新建的“美食街”“文化街”看看,主街确实兴旺,支路冰火两重天。而且,不是说你是商铺业主,想做什么都可以,尽管缺乏统一的管理和服务,但在经营范围的限制上,却十分严格。

而且,今天的繁华,未必代表以后总是繁华。现在城建速度之快,喊的口号都是“三年大 变样”。想想看,前两年经常去吃喝玩乐的地方,现在还去吗?可能都不复存在了。

万象城、万达、百盛、奥莱……此起彼伏的城市地标,把之前商业区的人流吸走了一波又一波。

托管型商铺看似靠谱,后期麻烦依旧多

还有一种托管型商铺,俗称格子铺,业主投资认购,然后由物管中心统一招租,利润按股均分。这对于业主,就坐等分红数钱就行。

看似很美好,其实这种格子铺风险更大。

1. 宣传中,这些商铺租金收益通常能达到6%-8%左右,算下来大概十来年就能回本。然而,8%在发达国家房地产市场中,都是较高的收益率了,开发商承诺这么高的收益,能保证十年八年吗?后期很可能就会出现问题

2. 王健林曾表示,万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。万达商业管理的专业性首屈一指,都不能保证全部盈利,那其他开发商和物管公司呢?

3. 租约一般都是跟第三方签的,更难保证业主权益;而且格子铺产权分割,按股认购,如果物管公司跑路,后期业主想自己处理商铺都是问题。

综上而言,商铺的风险,对于散户投资者可以说是很大的了。商铺不像住宅,一条路就可以把住户引进了,但要想让商户过来,因素太多,很难把控。而且,随着城市综合体建设,城市商业体将呈现分片集中趋势,这让街边散铺承压进一步加剧。这么大风险的物业,除非你自己不差钱,就只想安安静静开个店,否则还是谨慎购买的好。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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