大额房贷断供个案背后的民企困局

资金充裕且在按揭贷款市场占有较大份额的国有银行仍认为个人房贷是其优质资产、优质业务，资金紧张、存款资源有限的银行退出房贷业务态度明确。

上海某大型国有银行相关负责人14日透露：“现金为王将是今后两年企业主奉行的铁律。从目前情况看，高端物业持有人断供、弃房案例已不稀奇。”银行业人士介绍，因经营状况不佳，那些在早些年大量购置不动产的企业现在更加困难。

当前，银行对个人房贷业务的态度出现巨大分歧：资金充裕且在按揭贷款市场占有较大份额的国有银行仍认为个人房贷是其优质资产、优质业务，在央行的“喊话”下会积极推进；资金紧张、存款资源有限的银行退出房贷业务态度明确。“这块业务对我们而言已不赚钱。”某股份制银行个金部人士称。

跑路潮袭高端物业断供

今年以来，一些房产拍卖公告屡屡出现在各大拍卖网站的首页：“197.54平方米、评估价764万。已第三次拍卖，488.96万起拍。现已降价275.04万，超值！房屋超豪华装修，你还在等什么？拍卖时间：2014年5月26日下午……”

“这些房产基本是银行没法收回贷款才拍卖的。”某大型国有银行相关人士介绍，这些断供物业从被银行催收贷款到最终被法院拍卖一般要经过一两年时间。“我估计从去年下半年开始的老板跑路带来的物业处置问题在今年下半年会更严重。”

这些被拍卖的物业通常属于高端物业。拍卖房产一般要求一次性全额付清房款，所以尽管价格几乎不到同类物业的一半，但仍不是普通购房者能承担的，所以处置起来相当困难。

“今年物业的拍卖价和市场价之间的差别比往年更大。”某投资公司负责人分析，这背后的原因正是企业经营困难。

以往购入大量物业的企业主现在恰恰是经营最困难的。企业现在最大的问题就是流动资金紧张，房贷又加剧资金紧张。一旦发生逾期，企业债务负担会更加沉重。

这位负责人介绍：“这些企业主都是早几年买的房子，一般都是高档房，那时贷款利率低。企业主通常会把财务杠杆做到最高。把还没有还完贷款的房子拿到银行做二次抵押贷款。实际上，他们已完全把房价下跌风险转嫁给银行。一旦企业出现经营困难或房价下跌，他们就会断供或弃房。”

从去年下半年开始，企业融资已出现怪圈。银行的企业贷款年息都在10%以上，利润率在10%以上的企业不多。愿意在这时逆势扩张、能承受10%以上利率的企业就更是少之又少。

“愿意出10%以上利率的企业，其老板差不多都是做好跑路准备的。这就是难点。现在的私营企业主通常都办了移民，有海外资产。我们很难知道他是否早就做好欠钱不还的准备。”另外一家投资公司负责人说，这些企业主都是弃房、断供的高危人群。

银行态度现分化

在“央行要求优先满足首套房贷需求”的消息传来后，银行房贷政策有了较大分化。

某银行个金部人士明确表示，不会做房贷，因为不赚钱。“没人放低利率房贷了，至少上浮10%。”

业内人士透露，今年2月底某银行暂停房贷业务就说明，这一轮房贷紧缩是银行根据市场规律自主选择、自主决策的结果。

出现上述情况的原因，首先是银行流动性吃紧，无钱可放。其次是一些互联网金融产品把活期储蓄存款变成同业存款后又回到银行体系。可能从绝对数字看，这些互联网金融产品吸收的资金量不大，但对银行流动性的影响是巨大的。因为同业存款流动性不大，而储蓄存款是银行最好的“活水”。

银行已发现很难真正了解开发商的经营状况。不少开发商都在借新还旧，导致其财务报表失真。这隐藏了巨大的风险。如果开发商迫于资金压力开始不计成本地“拆东墙、补西墙”，那么风险是巨大的。上述人士判断，总体趋势是三四线城市房地产已经“完了”，一二线城市短期内不会出现价格大跌。

这位人士说：“在风险又大又不赚钱的情况下，我看不出为什么要扶植房贷业务。”

某大型国有银行个金部副总经理介绍，个人房贷业务仍是他们的优质资产和优质业务，该行会积极推进。只要央行明确了支持首套房贷需求，他们会马上跟进。“央行的态度就是我们的态度。央行的态度对房地产市场绝对是利好。”

至于一些银行不看好房贷业务，他分析，这是因为一些银行存款来源有限、资金紧张。“他们的资金成本高。这些银行必须首先考虑怎么活下来的问题。所以，他们必须先做收益率高的业务，而不是优质业务。”这位人士认为，大额房贷断供现象并不普遍，尤其在上海这样的城市。（中国证券报）

见顶回落？央行意外出手难改楼市

近日央行召集各主要商业银行召开“住房金融服务专题座谈会”，研究落实差别化住房信贷政策，改进住房金融服务，要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。这将有助于缓解当前我国住房金融服务层面出现的“个人房贷荒”现象，更好地满足“刚需”房贷需求，并平缓楼市调整幅度，为宏观经济稳定增长创造良好的金融环境。

我们认为，央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期调节政策，这样做可以平缓楼市调整幅度，减少其对宏观经济金融面的冲击。政策的着眼点是楼市的稳定，而不是救市行为。当然，楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当前楼市运行趋势。

个人房贷增长放缓恐将误伤“刚需”。今年1至4月，我国房地产开发企业到位资金同比增长4.5%；其中，个人按揭贷款同比下降3.1%。随着我国楼市调整趋势的进一步确立，自去年年末以来，主要城市的个人房贷政策开始逐步趋紧，一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄，另一方面表现为个人房贷的“落地”时间延长。

当然，从某种程度分析，商业银行在个人房贷政策上的变化，既在一定程度上反映出对楼市前景的担忧，也是自主控制金融风险的结果。但也应该看到，在个人房贷政策全面收紧的同时，一些刚需人群的房贷需求将难以被满足，这既会影响社会民生，也不利于当前楼市去库存化进程的顺利推进。

逆周期调节政策措施不宜被过度解读为“救市”行为。无论是此前一些城市松绑住房限购措施，还是近日央行支持首套房贷需求，均体现出逆周期宏观调控的特征。经过十多年的快速上涨，我国房价累积涨幅巨大，出现调整的可能性急剧增加。今年年初以来，我国楼市从局部、区域分化到全面调整，实际上反映出楼市运行内在调整的迫切需要。

但考虑到房地产业的特殊性以及其与金融的内在紧密联系，楼市短期、急剧、大幅的调整，都将会是宏观经济金融的一大灾难。日本房地产泡沫破灭的惨痛教训仍历历在目。当前我国正值深化改革和结构调整的关键时期，保持一个相对稳定的宏观经济金融环境，有利于各项既定改革任务的顺利推进。

尽管如此，在市场力量面前，政府干预微不足道。一旦市场形成趋势性力量，再强大的政府也很难阻挡市场的运行惯性。不管承认与否，当前我国楼市见顶回落的趋势已经确立。

今年1至4月，全国房地产开发投资同比名义增长16.4%，增速比一季度回落0.4个百分点；全国商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比一季度扩大3.1个百分点；商品房销售额同比下降7.8%，降幅比一季度扩大2.6个百分点。这种房地产业主要发展指标的调整与房价上涨预期逆转相呼应，进一步确立了楼市见顶回落的调整趋势。

为避免楼市大幅调整演化进而冲击到宏观经济金融的稳定性，当前出台一些逆周期调节的政策措施存在必要性，但要防止被“误读”，以免引发市场预期紊乱。同时，金融机构要做好积极的应对准备，通过压力测试、有计划增加拨备，提升金融体系整体抗风险的能力。另外，要绝对避免通过货币“注水”阻止楼市调整，以免在未来引发更大的经济灾难。（经济参考报，记者 项峥）

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