地产将高位盘整人为创造需求最可怕

——半月谈人居榜调查

经过十多年的发展，中国房地产行业似乎已经由风风火火的上半场走到了相对平淡的下半场。5月13日，国家统计局公布了2014年前4个月房地产市场运行数据，判断房地产业发展状况的各项核心指标几乎全线回落。

人们忍不住问：房地产业的“拐点”又来了?对于这个问题，任志强撰写长文《楼市》指出：长期持续下降几乎是不可能的。我们也采访了高策机构董事长陶红兵，他同样认为当前并非拐点，而是回归理性的调整。

这应该是更接近真相的答案，但这种调整依然会带给房地产企业巨大的压力。从中长期来看，行业增速和利润率逐渐下行预计是大概率事件。更深层次的影响是整个行业以及消费者的成熟和理性，这意味着很多企业原来的做法会失效甚至变成包袱。因此，对很多企业而言，他们不得不推动变革;而对另外一些企业而言，所要面对的则是如何求生。但不管怎样，认清自己的过去和当前的环境才是前提。

现实：数据乐观

“回归正常”，这是陶红兵对当前房地产市场的评价。应该有很多人被今年房地产业前四个月的数据吓了一跳，以北京为例，新房住宅成交同期下降了34%左右。但这些人肯定忘记了2013年北京房地产业的行情：2013年，北京楼价涨幅最大达28.33%，涨幅全国第一。前四个月成交量指数比2012年同期同比上升了70%，被称为自2005年以来的最好开局。

“2013年才是房地产市场一个不正常的年份，成交量和价格都出现了快速的膨胀。”陶红兵说，“销量在去年同比涨幅70%的基础之上下降34%，这正是市场回归正常的表现。”

在陶红兵看来，正是去年的狂热透支了未来几年的平稳空间，现在需要有一个恢复调整的阶段。他认为这是一个市场正常的波动，但北京今年的房价无论怎么下跌，都不会跌到2012年以前。

如果要探讨房地产业更长远的未来，陶红兵预计中国房地产业还有几十年的好日子。这是一个满足十几亿人刚需和改善型需求的市场，摆在面前的统计数据是未来十年年均12.3亿平米的住宅真实需求，这足以支撑我国房地产市场在中长期内保持平稳发展。

更大的“利好”是我国的房屋质量。陶红兵表情复杂的说道：“我们盖的房子就是30来年寿命。到了2040年，2000年以前盖的房子还能住吗?即使房子不塌，里面的管道、下水道有几个能撑30年以上的?”

这就是中国房地产业的现实，数据时乐观的，这个行业的发展空间也没有被压缩，很多企业的困境和难题其实来自自身，例如冒进、追热点、专业能力欠缺、融资渠道缺乏……

错误：创造需求

过去十年是中国房地产业发展的“黄金十年”，在这个十年里，房地产太容易挣钱了，以至于很多企业犯了错误却浑然不知。其中最大的错误就是企图创造需求，而不是去满足市场的需求。

例如，房地产行业里一直充斥着各种品类，像旅游地产、养老地产、文化地产等等，在陶红兵看来，这就犯了创造需求的错误。

“大都是挂羊头卖狗肉，打着商业、旅游、文化这样的旗号在做地产，而不是做商业、旅游和文化。”陶红兵直言不讳，“目前他们做的这些东西将来都要成为包袱，做的都太粗糙，不是真正的好产品，另外，这几个行业将来会受到冲击。”

例如现在网购对商业地产的冲击已经凸显，很多企业都在改变形态寻找对策。而房地产企业更多的错误将会在日后慢慢暴露。

“我坚决反对那些大社区定位专做养老地产，怎么可能?咱们可以想一想，如果真的做成了，这里面让老年人觉得特别好，无障碍设施、医疗什么都有，这种养老地产，现在大家都觉得很好，大批老年人买了住进去，每天看到的都是老人，这些社区20年以后怎么办啊?现在都是60多岁的人住进去，将来80多岁的时候多恐怖，这种社区三天两头要往外抬死人，年轻人敢来吗?将来这种社区怎么办?所以我觉得这些都是胡闹，不能做这样的养老地产，这种养老地产将来一定是要出事的。”陶红兵说到。

他更看不上的是所谓旅游地产，以至于直说这种思路“特傻”：“我酒店换着住多好，不同的地方不同的体验，为什么非要买套房?开发商做旅游地产如果立足于卖掉，基本上就是不正确的。”

很显然，有很多企业在做这种错误的尝试，而在当前这个调整期里，也应该做出一些取舍和改变了。

政策：正在起变化

众所周知，目前的楼市调控政策是以行政调控为主导的非常态，政府的每个动作都会给企业充分的想象空间。

但政策本身也在变化，十八届三中全会已经决定强调发挥市场作用，同时未提及“房地产调控”，表明政策走向市场化;中央经济工作会议进一步确认了这个思路，同样没提房地产调控。政策走市场化是长期方向，市场机制会发挥越来越重要的作用，房地产企业要以新的逻辑和思维来看待政策问题。

在陶红兵看来，政策肯定是要放宽的，他最大的期望是：“政府只要做了足够的保障房，商品房这块即使价格高，政府也没有义务去打压。”现在市场已经到了调整阶段，对房地产企业而言，这是一个推动变革的契机，无论是坚持还是退出，陶红兵对当前市场环境下开发商的建议是：“不要急躁冒进，也不要灰心。现在就是少拿地、少开工、缓建房，最做不得的是大幅降价销售，除非资金危机，用降价来回款不是一个好方法，现在的降价就是利润的损失。价格肯定会回来的。”

而在房地产公司层面，行业集中度会逐步提升，能够不断变革、具有创新精神的公司以及具有独特商业模式的公司更能够引领风骚。（贺大卓/文）

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